前两天看到大汉峪片区这套房子的价格，的确有点不敢相信，但是事实就是如此。
我又翻了几套同户型往年的成交价格，大家可以看一下现在成交单价比高点跌了一万多……
最贵这套2023年的6月份，卖到了3.6万/平米的价格，真是的逃顶高手。
2023年6月份左右，大汉峪小高层30000元/平米的成交单价，成交周期还是很短的。
即便是高层三室两厅两卫，装修不错，成交价格也能到29000+。
但是到了2024年价格明显下来了，27000元/平米，已经算是很高的价格了。
到了今年，成交价在20000-23000元/平米，就很常见了，一路下跌的趋势的确很明显。
总觉得，自东城逸家的存货开始销售，是整个东城改善片区开始下滑的一个导火索。从2023年的6-7月份，开始到现如今两年多的时间，东边核心区：
大小汉峪、奥体、龙鼎、贤文、CBD、科技城、盛福、长岭山……
无一幸免，二手房都收到了波及，进而影响了购房者对新房市场的预期。
2024年开始东城核心区的改善住宅井喷式供应，再加上大量次新二手房挂牌销售，供应加大，而购房者预算收缩、需求收缩，这样的供需矛盾下，又加剧了市场的向下调整。
现在无论是卖房子的房东，还是卖房子的开发商，都想要迅速卖出房子。房东只能靠降价来出货，开发商可以通过推广+渠道，实在没办法了才会降价促销。
现在的市场的确是购房者更加有耐性了。
2、
CBD小高层一梯一户，好楼层，总价272万，单价21000+，去年这个户型卖350万。
当我发出这套房源后，有粉丝给我留言：
CBD小高层21000了，那工业北小高层18000，是不是不合理？
你看，当一个片区降价的时候，购房者的确开始差异片区对比价格了，如果你觉得CBD小高层21000是合理的，甚至有人还觉得价格高的，那工业北18000的小高层或者洋房，合理吗？
我认为也开始不合理了。
所以，现在的二手房市场太乱了，你找不到一个合理的价格锚点来向周边片区推导合理的价格，因为核心区的房价也开始不稳了，现在没有锚点……
3、
接着上面这套CBD房子我们聊总价逻辑。
购房者要有总价逻辑的概念，就是272万能买小高层，不会买同片区的大三室高层了。
所以临近片区的的143/158/168的高层大三室未来再销售的时候，不可能高于272万左右的总价，你产品再好，对不起我能花272万甚至更低买套一梯一户三室小高层，为何要买两梯三户、两梯四户的高层大三室呢？
272万左右，同样能买盛福四面宽的3-4室小高层了，也能买大汉峪120+的小高层了。
不管从哪个角度，现如今270-300万，选择多起来了。
个人认为600万以下大部分人买房还是要追求性价比的，而预算600-800万以上，千万以上的确是追求豪宅的情绪价值——
超大平层或者别墅产品必须要给人更多的情绪价值。
谈性价比、实用性，就的确有些俗了，我还停留在俗人的阶段。
看完上面的这些房源成交价格，2025年的济南楼市二手房市场，真的已经让人看不懂了，你不知道什么时候突然蹦出来一套低价格房源，打乱了整个片区的预期。
你也不知道，再有什么政策还能够让房东们心态稳定一下。
4、
上午去壹号院参观338大平层，雨中的社区景观的确更出效果，拍了几张，分享一下。
买不买房其实不重要，重要的是你要开心。
赚到钱的目的就是让自己生活的更好，如果换一套房子你生活的更开心了，这房子就值得；如果买一套房子，让你陷入各种担心、纠结，那说明你准备的钱还不够，或者你还无法承担未知的风险。
个人观点，仅供参考。
2025年济南楼市诡异多变，买房之前先咨询，不吃亏。
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